说说咱为什么聊这个话题
最近一年多，房市火热，很多家庭都购置了新房，并选择了按揭还款的方式。但是莎莎发现，来银行办按揭的客户们在选择还款方式的时候，对还款方式大都心存茫然，通常会迫于时间压力草率地做出一个并不一定适合自己的决定，有些客户则直接把选择权抛给经办银行客户经理：你觉得怎么样还好一点？
这样的场景画面您有些熟悉对不对？莎莎想，如果在选择前就能够对此做一番透彻的了解，对自身家庭财务状况做一定分析的话，我们一定可以选到一个更适合自己的，于是便写了此文给正在买房或即将买房的客户朋友，当然买过房了的朋友也可看看，可作为经验分享给自己的亲戚朋友。
咱接下去进入正题哈
分为两部分来探讨哈：一、等额本金和等额本息，究竟是怎么一回事儿？二、选择的时候，该考虑哪些方面呢？
等额本金
计算的方式其实非常简单，也特别好理解，可以从字面意思去理解：每期还款额中的本金部分是固定的，是借款总额除以还款总月数计算得出。利息部分，是剩余本金部分从借款日到每月结息日为止的利息。
计算公式如下：
举个栗子：
借款100万，分360个月返还，利率基准上浮20%（5.88%），按等额本金的方式还，还款数据是酱样子的：
以第一个月的还款额为例：
本金部分=100万除以360个月=2777.78
利息部分=100万乘以5.88%除以12=4900
还款总额=2777.78+4900=7677.78
第二个月的还款额：
本金部分=100万除以360个月=2777.78
利息部分=（100万-2777.78）乘以5.88%除以12=4886.39
还款总额=2777.78+4886.39=7664.17
或许您会说，这些计算器都会，不需要我们会算。是的，莎莎也同意我们应该利用工具高效生活，这种基础的还款常识何不交给计算器和银行。不过还记得引文里提到的初衷吗？
知识普及里每一步的计算对于我们去理解概念都有着实在的帮助。
如果您跟着莎莎计算过一遍的话，相信一定已深深理解这还款方式了吧。那么这种还款方式有什么特点呢？
相信您一定也发现了，等额本金最大的特点就是每月还款本金不变，利息越还越少，两者相加后就使得我们的还款额越来越少啦~
嗯嗯，还有什么特点呢？不急哈，等咱先来认识另一种，等额本息还款方式。相信通过比较，我们的感受会更客观。
等额本息
计算原理也非常简单哦！平摊的不再是本金，而是贷款本金和贷款年限内的总利息之和。计算公式虽然比较简单，但手工可算不出，需借助理财计算器。
同个栗子：
借款100万，分360个月返还，利率基准上浮20%（5.88%），按等额本息方式还款
套用的计算公式：
咱们这篇文章里先不深究这个公式怎么算得出来的哈，如果您感兴趣，莎莎随时奉陪推导，不瞒您说，这个公式我已默默推导了好几遍了，理解的关键在于计算原理。其实和按月计息的普通贷款方式是一样的本质，只是先假设在还款额固定的情况下，按月推导出还款利息，再计算出上月还款本金，贷款额减去已还本金部分就是剩余本金了，再接着计算下一个还款利息，周而复始。您发现了吗？不论哪种还款方式，其本质都是计算上个周期内贷款本金所产生的利息。相信如果您理解了这条的话，银行其他贷款品种的计算对于您来说，就是小菜一碟啦。
当然如果您看着头疼，请直接忽略前面这段，看下面的还款数据即可：
同样莎莎验证了一下，确是这样的还款数据。那这样的还款方式又会有什么样的特点呢？
嘿嘿，又被您看出来啦~ 每月还款额一样，还款额中本金和利息都不固定，但本金占比越来越大，利息占比越来越少。
虽然还款金额好记，但是简单的表现背后好像总隐藏着什么，您觉得呢？
此时我貌似能感受到您心里的问号，就让莎莎为您稍稍地总结一下吧~不用谢哈！
我好像看出了点什么
1、因为贷款资金占用时间的不同，前者本金还得较多，利息自然就少，后者本金占比由小到大，资金占用时间较长，利息自然就多些。以贷款100万为例，前者比后者省了246236.49元利息。不信，有图为证哦。
2、在等额本金的还款方式下，刚开始的还款压力会大一些，每月还款额呈现定额递减的方式。以100万为例，首年的月平均还款额比等额本息的多1600元以上，对普通工薪家庭来说，这已经是关系到生活品质的重要数字啦。
3、在第一点中提到过的，本金和利息占比的变化。这就是为什么有人总是这样总结：等额本金是先还本金再还利息，等额本息是先还利息再还本金。这样的总结虽不是很准确，但却能大致说明它们的比例问题。刚开始本金还得越少，说明我们占用贷款资金的时间越长，说实话，当下很多人看重这一点。
等额本金（相对等额本息）：很长一段还款期内，归还的本金更多。
等额本息（相对等额本金）：很长的一段还款期内，归还的利息更多
看到这儿，很多朋友可能会想，哦哦，原来利息差这么多，那看来选等额本金更好。此刻看文章的您也是这么想的吗？那么请看莎莎为您梳理的这几条参考因素，您会发现，不一样的家庭会有不一样的更适合自己的选择。所以让我进入第二部分。
咱该考虑哪些方面呢？
1、收入。不论是哪种还款方式，我们都应该将每月还款额控制在收入的50%以内等额本息计算器，这也是银行的硬要求，需提供大于首月还款额一倍以上的收入证明或还款来源证明。有些朋友可能会为了应付银行或者选择等额本金还款方式，夸大自己的收入，秉持这心理的朋友们，您可曾想过，设立这个百分比的目的其实是为了更好地防范家庭财务危机。
2、家庭生命周期。从一对夫妻结婚建立家庭生养子女（家庭形成期）、子女长大就学（家庭成长期）、子女独立和事业发展到巅峰（家庭成熟期）、夫妻退休到夫妻终老而使家庭消灭（家庭衰老期），就是一个家庭的生命周期。处于不同的家庭生命周期，我们所面临的当下和未来的压力都是不同的，比如处于形成期和成长期的家庭，往往会面临较大的生活成本，而职位和收入却处于相对低点。这种情况下，等额本息的还款方式可以为我们赢得更多还款时间，从而减轻我们的生活压力。而处于家庭成熟期的朋友则更适合选择等额本金的方式，一方面是由于其本身还款能力充足，省利息，另一方面，随着年龄增加，家庭也会由成熟期向衰老期转变，等额本金的方式还款额由多到少，恰好符合家庭经济周期的这一变化，让我们的退休生活少一些负担。不瞒您说，我的爸爸妈妈在六年前买房也是这样选择的等额本息计算器，事实证明，是比较科学的。
3、是否考虑在短期内提前还款。按照计算特点，我们可以发现，两者比较，等额本金还款额中本金比重较大而等额本息中利息比重较大。也因此，当提前还款时，您会发现，前者比后者多还了较多本金，剩下的还款金额自然就小一些了。所以当您计划在近几年准备提前还款而收入条件又符合的情况下，可以参考等额本金。
4、明确家庭需求。虽然目前大部分银行都上调到了基准20%以上，利率达到5.88%，但综合各种贷款种类，房贷依然是普通家庭能贷到的最便宜的了。我们会因各种原因向银行贷款，比如经营需要，比如装修等消费需要，这些都是合理的。如您确有此需求，与其再拿一套房作抵押或者直接申请高利率的信用贷款，还不如充分运用房贷政策，选择等额本息的还款方式，更好地运用贷款资金。
5、通胀因素及家庭对抗通货膨胀的能力。随着经济发展，钱越来越不值钱，通胀就像一只看不见手的小偷一样吞噬我们的钱包，相信这也是很多朋友考虑要买的重要原因。经济学家计算得出，我们每年家庭资产配置收益达到7%以上才能有效对抗通胀。那么反过来想，我们运用着年利率不到6厘的贷款资金成本，在高通胀率的时代，本身就是一种明智之举，如果我们运用等额本息这一方式增加贷款本金占用时间，同时具备较强的家庭理财能力，那就更是锦上添花的事儿了。您觉得呢？
来为您简单总结一下，
在以下情况下，更适合选等额本金：
收支宽裕、处于成熟期的中年家庭，考虑短期内提前还款，无额外的贷款资金需求、经商或者工作提成较多（适当的加大压力也能激发我们的工作潜力哦）
在以下情况下，更适合选择等额本息：
收支紧张、处于成长期的年轻工薪家庭，有一定的理财能力，习惯按计划规划未来（因为还款额固定，更好被列入计划）、短期有经营或装修需求、考虑物价上涨、通货膨胀等因素
不知不觉，已说了几千字，对于选择，您是不是感觉现在的自己，心里更有底了些？莎莎写此文的目的就是为了让您在面对选择时，更淡定、更从容。有了更多的思考时间，我们的选择就会更趋于理性。当然，提到的几点并非全面，如您有问题或者建议，莎莎十分欢迎且会特别珍重哦。好了，第一期科普就到这儿，希望可以帮助到您～
财非学浅，
用浅显易懂的文字和方式，
带给您不浅显的生活意义
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